Archive for the ‘不動産’ Category

 

家賃の時効期間は５年になります（なお、民法が改正され、令和２（２０２０）年４月１日より、各種債権の時効期間が基本的に５年に変更されていますが、家賃の場合にはもともと時効期間が５年なので、民法改正による影響はほとんどありません。）。

そして、家賃の時効の起算点は、各回の家賃の支払日からとなり、その支払日からの５年の経過により、順次時効にかかるということになります。

なお、民法１４７条にある請求、承認等の時効中断事由が生じた場合には、それまで進行してきた時効期間はすべて消滅し、またゼロから時効期間が進行することになります。

 

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賃借人に、家賃（賃料）を滞納する等の契約違反（債務不履行）があるにもかかわらず、滞納している賃料を支払わず、また、任意に賃貸物件を明け渡さない場合には、不動産（賃貸物件）の明け渡しを請求することができます。

明け渡し完了までの大まかな流れは、以下のとおりです。

①　解除通知の発送

　　賃貸借契約を解除する旨の書面を賃借人に送付します。賃借人が、同書面を受領したことを証拠として残すため、配達証明付きの内容証明郵便にして送付します。

②　訴訟提起

　　賃貸借契約を解除したにもかかわらず、賃借人が明け渡しに応じない場合には、裁判所に不動産の明け渡し及び未払賃料の支払いを求める訴訟を提起することになります。

　　なお、悪質な賃借人のなかには、第三者に住まわせる等して強制執行を妨害するケースもあります。このような事態が懸念される場合には、先行して占有移転禁止の仮処分を申し立てることもあります。

③　裁判（口頭弁論）期日

　　弁護士が、原告（賃貸人）代理人として出廷します。被告（賃借人）が出廷せず、答弁書も提出しないような場合には弁論終結となります。

④　判決

　　原告（賃貸人）の請求を認容する判決が言い渡され、この判決が確定して初めて、強制執行をすることができることになります。

⑤　強制執行の申立て

　　判決が出ても、賃借人が明け渡しに応じない場合には、強制執行の申立てをして、強制的に明け渡しを行います（裁判所に強制執行にかかる費用を納付する必要があります。）。

⑥　明け渡し催告

　　賃貸物件へ裁判所の執行官が出向き、賃借人に強制執行の日（断行日）を指定します。

⑦　明け渡し完了

　　断行日までに明け渡しがされない場合には、専門業者を用いる等して解錠し、荷物等を搬出し処分します。これにより明け渡しが完了することになります。

 

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不動産全部事項証明書（不動産登記簿謄本）、固定資産評価証明書（または名寄帳）、売買契約書、賃貸借契約書等、その他関係資料があればご持参いただいた方がいいです。

 

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貸主（賃貸人）は、借主に家賃の不払いがあれば、契約違反を理由に賃貸借契約を解除することができますが、１ヶ月程度の不払いでは、信頼関係が破壊されたといえる状態にはないため、契約解除が認められないケースが多いようです。 

不払い期間が長期に及ぶ場合には立退きを要求することになりますが、貸主としては、まず、借主に家賃の支払いを催告し、それでもなお、家賃の支払いがなされない場合には賃貸借契約を解除し、そのうえで、立退きを請求することになります。

なお、催告や契約解除の意思表示は、それが証拠として残るように、一般的には、内容証明郵便により借主に通知することになります。

 

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敷金とは、借主（賃借人）の家賃不払い等の債務を担保するために、借主が貸主（賃貸人）に預けておく金銭のことです。

賃貸借契約に付随するものですが、賃貸借契約とは別個の契約とされています。

敷金は、賃貸借契約が終了し、借主が貸主に対し賃貸借物件を明け渡した後に、貸主から借主に返還されるものです（但し、家賃の不払いや原状回復費用等が発生していれば、敷金より差し引かれることになります。）。

 

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